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売却時にかかる税金

不動産を売却する際には、税金がかかる場合があります。

具体的には、売却益が出た場合における「譲渡所得税・住民税」、および抵当権を外す場合の「抵当権抹消登記の登録免許税」です。

それぞれ具体的に解説します。

譲渡所得税・住民税とは?

不動産を売却したときに利益が出ていた場合、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。サラリーマンの給与や個人事業主の事業所得とは分けて税金が計算される、いわゆる「分離課税方式」となっています。

簡単に言えば、「売却価格-購入価格」で譲渡所得を計算して、プラスであれば納税しなければならず、マイナスであれば納税の必要はありません

購入価格には、所有期間における減価償却がなされている必要があります。また、購入価格には売却時の諸費用も加算します。

なお、売却する不動産が住宅用であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。つまり、譲渡所得がプラス3,000万円までであれば課税はされない、ということになります。

要注意!不動産の所有期間によって税率が変わる

不動産を所有していた期間の長さによって、譲渡所得税と住民税の税率が大きく異なります。

  • 所有期間が5年以下の場合
    …39.63%(所得税30.63%・住民税 9%)
  • 所有期間が5年超の場合
    …20.315%(所得税15.315%・住民税 5%)

このように、5年以下の短期所有と5年以上の長期所有とでは、かけられる税率が20%近くも異なります。仮に売却益が1,000万円だったとすれば、支払う税金の額は200万円近く違ってくる、ということになります。

ここで注意しなければならないことは、「5年」という期間の計算方法。単純に「買った日」から「売った日」の日数を数えて計算するのではありません。

「売った日」は、実際の日付とは関係なく、その年の1月1日とみなされます。つまり、平成28年8月1日に売ったとしても、平成28年1月1日に遡って売ったとみなされるのです。売却するときは、日付ではなく年を基準に考えましょう。

抵当権抹消登記の免許税とは?

不動産を購入する際に住宅ローンを組んだ場合、銀行からその不動産に抵当権が付けられることが普通です。

抵当権がついたまま売却すると、次の人が困ってしまうので外しておく必要があります。

抵当権の登記を外す際の税金は、1物件につき1,000円。司法書士などに代行してもらった場合は10,000円前後かかります。

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