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家を購入する前に住宅ローンについて知ろう!

全て自己資金で住宅を購入できる人は多くないため、家を買うときには住宅ローンを組むのが普通です。

この記事では住宅ローンの概要や注意点、三鷹市が行っている住宅ローン控除などについて説明します。

住宅ローンは多くのお金が動く契約です。いざという時に困らないように、本記事でしっかり学んでいってください。

住宅ローンとは

お金で作った家

住宅ローンは、住宅を担保にして、その住宅の購入資金を融資してもらうローンです。

金融機関からすると住宅を担保にしておけるため、債務者が返済不能となったときに住宅を処分して債権の回収をすることができます。貸し倒れるリスクを少なくできるため、通常のローンよりも金利を安く設定することが可能になります。

住宅ローンを契約する債務者の立場から見れば、安い金利で住宅購入資金を得られるので、初期資金が少なくても住宅を購入することができます。

場合によっては自己資金を一切用意せず全てをローンで賄う「フルローン」を利用することも可能です。金利は高くなりますが、極論すれば貯金がなくても家を買えるというメリットがあります。 

住宅ローン契約をする流れ

住宅ローンの契約は、一般的に以下のような手順で行われます。

金融機関に相談

物件の選択と並行して、または欲しい物件が決まったら金融機関に相談します。

物件を扱っている不動産業者に金融機関を紹介してもらうのもいいでしょう。何らかの優遇を受けられることがあります。

事前審査

住宅ローンを申し込みたい金融機関に事前審査を申し込みます。

事前審査とは、融資ができそうかどうかをチェックする簡易的な検査です。これに合格するかどうかで物件の本契約を不動産業者と締結できるかがほぼ決まります。

事前審査に落ちても、金融機関を変えたり、場合によっては支店を変えたりするだけでも審査結果が変わることがあります。

ホームページから手軽に事前審査を申し込める金融機関もあるので、利用してみるのもおすすめです。

本審査

いよいよ本審査です。融資に値するかどうかを入念に調べられます。

事前審査のときに不動産業者と契約を結んでいる場合、「本審査に合格して融資を受けられない場合は契約を取り消す」というような特約を結んでいることが一般的です。

もしこの特約がない場合は、必ず入れてもらってください。最悪の場合は融資を受けられないまま家を買うことになりかねません。当然お金が足りないので家を買うことができず、違約金が発生することもあります。

住宅ローンの契約

住宅ローンについて、金融機関と実際の契約を行います。

様々な書類が必要なので、前もって金融機関に問い合わせて何が必要かを質問し、準備しておきましょう。

契約の際は、司法書士が立ち会って抵当権の設定手続きも行われるのが普通です。これによって住宅が担保になります。

必要事項を契約書に記入し、捺印をしたら契約は完了です。

融資実行

契約した金額が契約者に融資されます。

融資されたお金は契約者から不動産業者に渡ります。これによって不動産業者への支払いは終了となります。

返済開始

長きに渡る返済生活の始まりです。

金融機関との契約に従って、毎月指定日に指定額を金融機関に支払っていきます。

住宅ローンの金利

コインとお札で作った家

住宅ローンを選ぶ決め手の1つが「金利」です。

住宅ローンの返済期間は長くなることが多いため、金利が少し違うだけで最終的な返済額が大きく変わってしまいます。

日本は長期間低金利政策を続けており、民間の金利も安くなっています。住宅を担保にできる住宅ローンの金利は、大半が0.5~2%の範囲に収まります。

住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。少し詳しく見ていきましょう。

固定金利

ローンの全期間において金利が変わらないものです。

最も有名なものは「フラット35」でしょう。返済期間は最大35年で、保証金不要・繰上返済手数料無料など、消費者にとってメリットが多いことから広く利用されています。

主要銀行における住宅ローンの固定金利は以下のようになります

  • 返済期間35年の場合…1.2%程度
  • 返済期間10年の場合…0.6~0.7%程度
  • 返済期間5年の場合…0.8%程度

変動金利

一定期間ごとに金利が見直されるタイプのローンです。政策金利が上がれば金利が上がり、政策金利が下がれば金利が下がります。

前述のように、日本は低金利状態が続いているため、固定型より金利の低い商品が多くなっています。

主要銀行における住宅ローンの変動金利は、大半が0.4~0.5%程度の枠に収まっています。

将来金利が上昇した場合に損をする可能性があるのが、変動金利のデメリットです。

固定金利期間選択型

これは、例えば「最初の10年間は金利を固定にして、残りの期間は変動金利にする」というものです。固定金利型と変動金利型の合わせ型といえます。

金利を固定する期間は3年、5年、10年などから選ぶことが可能です。固定する期間が長くなればなるほど金利が高くなる傾向があります。

今後の金利動向が予想できない場合など、「とりあえず10年間は低金利社会の恩恵を受けたい」と思う人もいます。そういった場合に適したタイプが、この固定金利期間選択型です。

例えば金利が低いときに10年固定型を選び、その10年間でできるだけ繰上返済をする計画があるの方は、固定金利期間選択型を検討してもいいでしょう。

三鷹市が行う「住宅ローン控除」

三鷹市では、住宅ローンを利用して住宅を入手または増改築した人に向けて、個人住民税の所得割額から一定額を控除する「住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)」を行っています。

対象者

前年分の所得税において、「特定増改築等」の住宅ローン控除を除く住宅ローン控除適用を受ける人のうち、所得税の住宅ローン控除額のうち所得税から控除しきれない額がある人が三鷹市の住宅ローン控除の適用対象です。

特定増改築等とは、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、多世帯同居改修工事などを指します。

三鷹市の場合、その住宅に入居した年が以下の人に限ってこの制度の対象となります。

  • 平成11年~平成18年
  • 平成21年~平成31年6月

なお、所得税の住宅ローン控除については国税上のホームページをご参照ください。

控除額

次の1か2のうちどちらか小さい金額が、個人住民税の住宅借入金等特別税額控除額(住宅ローン控除額)となります。

  1. 所得税の住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった額
  2. 所得税の課税総所得金額等の額の5%に相当する額(ただし上限は97,500円)

なお、退職所得や山林所得を有する人が、所得税において「平均課税」の適用を受けている場合、三鷹市へ住宅借入金等特別税額控除申告書を提出することでより多くの額が控除される場合があります。

詳しくは市民税課まで問い合わせてください。

控除を受けるための手続き

実際に控除を受けるには、その住宅に入居をした日の属する年の所得税の確定申告をする必要があります。

また、入居した年の翌年以降は、勤務先で年末調整をするか、税務署に所得税の確定申告書を提出する必要があります。

問い合わせ先

三鷹市役所 市民部 市民税課 市民税係

電話:0422-45-1151 FAX:0422-48-2095

まとめ

住宅ローンの概要、契約の流れ、住宅ローンの金利の種類、三鷹市が行っている制度について一通り記載してきました。

住宅ローンについて疑問があった場合は、金融機関や各種専門家などに相談してみるといいでしょう。

なお、本記事の内容は2017年12月現在のものです。金利や制度については変更される可能性があるので、金融機関や三鷹市の担当部署に問い合わせて、必ず最新の情報を確認してください。

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